Comprar una casa con fosa séptica: qué revisar

La fosa séptica (también llamada pozo séptico o tanque séptico) es una de las partes más caras de reparar o reemplazar en una casa, y casi todo está enterrado donde no lo ves. Unos pocos documentos y una buena inspección antes del cierre te dicen qué estás comprando.

Empieza por los papeles

Pídele estos documentos al vendedor o a su agente, y lo que falte pídelo al departamento de salud del condado o del municipio:

• El permiso de la fosa séptica y el plano de obra terminada (as-built). Las preguntas frecuentes de la EPA dicen que el departamento de salud local suele guardar el permiso y el diseño, que muestran dónde están la fosa y el campo de drenaje y cuándo se instaló el sistema.
• Los registros de bombeo y de servicio. Las fechas de los bombeos anteriores, las medidas de lodos y natas y cualquier reparación.
• El historial de problemas. El Connecticut Department of Public Health sugiere preguntarle directamente al vendedor si el sistema ha mostrado alguna vez señales de falla.

La guía de Connecticut también sugiere hablar con el inspector sanitario local (el funcionario del departamento de salud a cargo de las fosas sépticas) sobre las reparaciones más comunes y cuánto suelen durar los sistemas en ese vecindario. Si el vendedor no tiene ningún registro, considera que no sabes en qué estado está el sistema hasta que lo inspeccionen.

Pide una inspección profesional de la fosa séptica

La EPA aconseja que un proveedor de servicios de fosas sépticas inspeccione el sistema antes de que compres, y señala que tu gobierno local o estatal o tu prestamista hipotecario pueden exigir esa inspección. Una inspección normal de la casa puede no abrir la fosa, así que pide un profesional de fosas sépticas para esta parte.

Según la guía de la EPA para compradores de vivienda, el inspector debe revisar:

La guía de Connecticut agrega dos puntos útiles. Abrir la fosa es la revisión más confiable, mientras que una prueba con tinte solo detecta un sistema que ya falló gravemente. Y el momento importa: un sistema revisado en el verano seco puede verse bien y luego quedar en agua subterránea alta en la primavera. Pregúntale al inspector cómo va a hacer la prueba y si va a excavar para llegar a las tapas.

Compara el tamaño de la fosa con la casa

Las fosas sépticas se diseñan según el número de habitaciones, porque las habitaciones indican cuántas personas es probable que vivan allí. Las reglas cambian según el estado y el condado, pero, como ejemplo, el programa de agua de la University of Nebraska-Lincoln dice que allí la fosa mínima es de 1,000 galones para una casa de tres habitaciones y de 1,250 galones para cuatro.

Busca en el permiso el tamaño de la fosa y el número de habitaciones para el que se autorizó. Fíjate en:

• Una casa que se amplió (un sótano terminado o una habitación más) sin la mejora correspondiente de la fosa séptica.
• Una familia más grande que la anterior. Connecticut señala que un sistema puede quedarse chico para una familia que usa mucha más agua que los dueños anteriores.

Ubica el campo de drenaje y míralo

El campo de drenaje es donde el líquido de la fosa se filtra en la tierra, y es la parte más cara de reemplazar. Usa el plano as-built o pide al inspector que lo ubique, y luego camina tú mismo sobre él. La EPA enumera estas señales de un sistema que está fallando:

• Aguas residuales que se regresan o gorgoteos en los desagües.
• Un olor fuerte alrededor de la fosa o del campo de drenaje.
• Césped verde brillante y esponjoso sobre el campo de drenaje, incluso en tiempo seco.
• Agua estancada, manchas húmedas o tierra blanda y mojada cuando no ha llovido mucho.

Fíjate también en cualquier cosa que pueda dañar el campo: una entrada de carros, un cobertizo o un lugar de estacionamiento encima, o árboles sembrados cerca. La guía de cuidados de la EPA dice que los vehículos compactan la tierra y pueden dañar las tuberías, y que las raíces de los árboles pueden tapar el campo. Nuestra guía sobre qué es el campo de drenaje explica cómo funciona.

Nunca abras una fosa séptica para asomarte, y nunca te metas en una. Oregon State University Extension advierte que los gases de una fosa pueden matar a una persona muy rápido. Deja las tapas al profesional de fosas sépticas.

Señales de alerta que piden una segunda revisión

Habla con tu agente antes de seguir adelante si la inspección encuentra algo de esto:

• Aguas negras que salen en el patio o que se regresan dentro de la casa.
• Una fosa agrietada, deflectores o tuberías rotos, o señales de que las aguas se regresaron antes.
• Ningún permiso archivado, o un sistema que no coincide con el permiso.
• Una fosa que lleva muchos años sin bombearse y sin registros.

Un problema no siempre significa que tengas que desistir de la compra. El informe de inspección te da datos para negociar reparaciones, un crédito o un cambio de precio, o para presupuestar el trabajo. Para ver los costos típicos, consulta nuestra guía sobre cuánto cuesta bombear una fosa séptica.

Cuando ya vivas en la casa

Empieza tus propios registros desde el primer día:

1. Guarda juntos el informe de inspección y el plano as-built.
2. Si el inspector encontró la fosa casi llena, pide que la bombeen pronto.
3. Planea un bombeo cada 3 a 5 años y una inspección al menos cada 3 años, como recomienda la EPA.
4. Echa por el inodoro solo desechos humanos y papel higiénico, y usa poco el triturador de basura.

Si es tu primera vez con fosa séptica, nuestra guía sobre cómo funciona una fosa séptica es una buena lectura para seguir.